Kịch bản tái khởi động thị trường bất động sản khi đại dịch Covid-19 đi qua

29 Tháng 5, 2020

Trước sự phức tạp và tác động của dịch bệnh lên các hoạt động kinh tế và đời sống, sức cầu tiếp tục suy giảm và có thể kéo dài do tâm lý đầu tư thận trọng cũng như áp lực về tài chính. Ở góc độ doanh nghiệp, do phải thực hiện giãn cách xã hội nên giao dịch bất động sản chững lại, mặt bằng cho thuê, căn hộ cho thuê, bất động sản du lịch bị ảnh hưởng nặng nề. Mặc dù dịch bệnh dần được kiểm soát và BĐS vẫn luôn là kênh đầu tư có tỷ lệ lựa chọn cao nhất. Nhưng thị trường bất động sản có thể phục hồi ngay sau khi dịch bệnh đi qua hay không?

Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam đã có buổi phỏng vấn với ông Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường – Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam ông Huy Nam – Chuyên gia thị trường chứng khoán – Trọng tài viên VIAC để làm rõ vấn đề nêu trên cũng như đưa ra dự đoán những kịch bản có thể xảy ra với thị trường bất động sản.

Thời gian vừa qua, những vướng mắc về quy định pháp lý trong quá trình triển khai dự án, đặc biệt là sự chồng chéo giữa Luật Đất đai và Luật Đấu thầu trong thủ tục giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu được xem là điểm nghẽn lớn được nhiều doanh nghiệp BĐS kiến nghị tháo gỡ. Sự ra đời của Nghị định 25 là minh chứng rõ nét cho quyết tâm của Nhà nước trong việc tháo gỡ các vướng mắc thể chế, giải phóng tối đa những nguồn lực đang bị tắc nghẽn trong nền kinh tế.

Tính đến thời điểm hiện tại, Covid-19 đã được kiểm soát khá tốt. Vậy với tình hình này, bước đi tiếp theo của ngành bất động sản sẽ như thế nào, thưa chuyên gia?

TTV Huy Nam: Thời gian qua, chúng ta chứng kiến sự biến động không nhỏ vì dịch bệnh trên toàn thị trường, ngành bất động sản cũng không đứng ngoài “trận sóng” này. Bằng chứng là, ở thời điểm dịch bệnh, giao dịch bắt đầu có những khó khăn, nhiều dự án bị đứng lại và chỉ số ít các dự án đang triển khai, các nhà đầu tư đã ký hợp đồng thì được tiếp tục thực hiện. Sau mùa dịch, việc bất động sản có nhanh chóng quay lại đường đua thị trường hay không còn phụ thuộc vào nhiều vấn đề, một là nghĩa vụ của “giới chức” đầu tư, hai là người đầu tư.

Lĩnh vực bất động sản sau dịch có khả năng tiếp tục gặp một số khó khăn, khó khăn này xuất phát từ một số yếu tố. Thứ nhất là từ bên mua, việc bên mua gặp khó khăn sẽ dẫn đến khả năng chi trả kém. Thứ hai là sự “hưng phấn”. Sau giai đoạn dịch bệnh biến động, sự hưng phấn với thị trường nhà đất cũng giảm xuống. Điều này khiến ngành bất động sản phải đối mặt với nhiều thách thức.

Theo tôi, không ai có thể dự đoán trước được tương lai, việc bất động sản có thể phát triển từ giờ đến cuối năm hay không là rất khó đoán. Để làm nóng lại thị trường, chúng ta có thể lưu ý một số vấn đề như có chính sách giúp những người thực sự có nhu cầu sở hữu nhà ở thông qua việc tập trung phát triển dòng sản phẩm nhà ở xã hội hay còn gọi là nhà ở. Dòng thứ hai thì ngược lại, là dòng sản phẩm giá rẻ, dòng sản phẩm để đầu tư trong lĩnh vực đầu tư rõ ràng. Tôi lấy ví dụ như vừa qua tôi có nói chuyện về vấn đề dòng sản phẩm du lịch condotel, dòng sản phẩm này trong thời gian trước dịch bệnh đã có vấn đề. Ở thời điểm này, chúng ta có thể tận dụng thời gian để hóa giải các vấn đề liên quan đến luật lệ, phát triển dòng sản phẩm này.

TTV Đặng Hùng Võ: Để nói về câu chuyện thị trường hậu Covid-19, chúng ta cần nhận thức lại tình hình của thị trường trước Covid-19. Chắc không ai quên rằng năm 2019 đã diễn ra 2 sự kiện quan trọng có tác động đến thị trường BĐS: thứ nhất là phân khúc du lịch - nghỉ dưỡng Condotel bị “đứt gánh” trong hoàn cảnh cứ tự phát triển trong thiếu khung pháp luật, các nhà đầu tư thứ cấp rời bỏ thị trường khi thấy pháp luật dự kiến như hiện hành không phù hợp; thứ hai là xung đột pháp luật đã làm giảm đáng kể số lượng dự án đầu tư được phê duyệt, năm 2019 cả Hà Nội và tp. Hồ Chí Minh chỉ phê duyệt được vài dự án trong khi mỗi năm trước đó mỗi nơi phải đưa được vài chục dự án ra thị trường.

Ở giai đoạn “giao thoa” này, một số người muốn mua nhà ở nhưng đang chờ giá BĐS “bắt đáy” mới mua. Tôi có khuyên rằng, đừng mơ “đáy” thị trường lúc này vì các nhà đầu tư dự án BĐS họ đủ tỉnh táo để quyết định hướng tới kịch bản thu lợi lớn trong vài năm tới. Một số chủ đầu tư dự án có tiềm năng tài chính thấp đang phải tính việc chuyển nhượng dự án theo cơ chế mua bán và sáp nhập doanh nghiệp (M&A). Rất có thể, nhiều đại gia tính chuyện thu gom dự án với giá thấp để tích trữ nguồn cung cho mục đích thao túng thị trường trong vài năm tới khi thị trường thiếu cung. Tình trạng thu mua dự án BĐS giá rẻ do đại gia nước ngoài thực hiện ẩn dưới danh người Việt là một vấn đề lớn cần lo liệu sớm.

Như vậy, Covid-19 cũng có thể để lại hệ lụy rất đáng quan tâm trong hoàn cảnh thị trường BĐS bị chững lại trước khi Covid-19 xảy ra. Đáng lẽ, nhân thời gian thị trường phải ngừng nghỉ do Covid, các cơ quan nhà nước phải tập trung vào hoàn chỉnh hệ thống pháp luật để hậu Covid, thị trường cứ thế mà phát triển lành mạnh. Hệ thống pháp luật vẫn dở dang, những rủi ro pháp luật đang gây tác động tới thị trường BĐS mạnh hơn Covid; nhưng nhân đó, Covid sẽ gây ra những hệ lụy đáng ngại hơn.

Từ nhận định của các chuyên gia, có thể thấy, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật cần được chúng ta đặt trong vùng ưu tiên. Vừa qua, để góp phần hoàn thiện hơn khung pháp lý điều chỉnh về lĩnh vực BĐS nói riêng và nhiều lĩnh vực khác nói chung, Chính phủ đã ban hành Nghị định 25/2020/NĐ-CP về lựa chọn nhà đầu tư. Theo các chuyên gia, Nghị định 25/2020/NĐ-CP có những tác động nào đến dòng chảy bất động sản? 

TTV Huy Nam: Nghị định 25/2020/NĐ-CP là một nghị định chung, bao quát chứ không điều chỉnh duy nhất lĩnh vực bất động sản khi Nghị định tiến hành làm rõ, quy định cụ thể Luật Đấu thầu. Nghị định 25/2020/NĐ-CP thiên về lĩnh vực đấu thầu như: các dự án công tư PPP, phức hợp đầu tư lớn như đô thị, các khu công nghiệp,… Tuy vậy, với việc đề cập đến nhiều lĩnh vực đầu tư, trong một số điều khoản cũng đề cập đến các nội dung liên quan đến bất động sản, Nghị định này đem lại một số căn cứ mạch lạc giúp tháo gỡ khó khăn nhất định trong quá trình triển khai dự án Bất động sản.

Việc ra đời của Nghị định 25/2020/NĐ-CP giúp cùng lúc tác động lên nhiều lĩnh vực, hỗ trợ một phần cho lĩnh vực đầu tư bất động sản. Ví dụ như các vấn đề liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất hay đầu tư bất động sản, bằng việc quy định tách bạch hơn, Nghị định 25/2020/NĐ-CP tạo ra căn cứ tốt cho các nhà đầu tư bất động sản giải quyết các vướng mắc liên quan đến Luật đất đai.

TTV Đặng Hùng Võ: Nghị định số 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư là văn bản quy phạm pháp luật có tính nội dung (Nghị định này thay thế cho Nghị định số 30/2015/NĐ-CP được ban hành 5 năm trước). Nghị định này có khá nhiều đổi mới trong quy trình đấu thầu dự án có sử dụng đất theo hướng tạo thuận lợi cho môi trường đầu tư, trong đó có việc loại bỏ bước sơ tuyển với dự án sử dụng đất, được coi như một cải cách thủ tục hành chính trong xem xét, phê duyệt các dự án đầu tư.

Nghị định 25/2020/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn cho dự án đầu tư có sử dụng đất so với Nghị định 30/2015/NĐ-CP trước đây. Chuyên gia nhận định như thế nào về vấn đề này?

TTV Huy Nam: Nếu nghiên cứu chi tiết, có thể thấy, Nghị định 25/2020/NĐ-CP đã có sự giảm bớt một số thủ tục sơ tuyển đối với dự án có sử dụng đất. Theo tôi nghĩ, đối với hệ thống pháp Luật Việt Nam, giữa các Luật với nhau, hay từ Luật đi xuống Nghị định và các văn bản pháp luật khác thường hay thậm chí là từ Luật xuống thực tiễn vẫn có các bước vướng. Nếu quy định rõ ràng là bỏ đi khâu nào thì đó là điều tốt. Hiện nay các nhà đầu tư bất động sản hay đầu tư dự án rất sợ các thủ tục, vì vậy thủ tục càng đơn giản, không rườm rà thì sẽ bớt gây khó khăn trong quá trình triển khai. Và sẽ càng tốt hơn nếu có cơ chế giải tỏa các thắc mắc liên quan đến thủ tục cho nhà đầu tư.

TTV Đặng Hùng Võ: Nghị định 25/2020/NĐ-CP có khá nhiều thay đổi trong quy trình đấu thầu dự án có sử dụng đất theo hướng tạo thuận lợi cho môi trường đầu tư, trong đó có việc loại bỏ bước sơ tuyển với dự án sử dụng đất, được coi như một cải cách thủ tục hành chính trong xem xét, phê duyệt các dự án đầu tư. Đây là yếu tố tích cực bên cạnh nhiều yếu tố tích cực khác được xác lập sau khi đúc rút kinh nghiệm thực tế 5 năm triển khai Nghị định 30/2015/NĐ-CP.

Xét về tính khả thi của Nghị định 25/2020/NĐ-CP trong mối quan hệ pháp luật với Luật Đất đai 2016, có thể thấy, theo Luật Đất đai 2013, không có quy định về việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất vì Ban soạn thảo cho rằng không có hình thức đấu thầu này. Chính vì vậy mà nảy sinh xung đột pháp luật trong việc xác định cách thức giao đất, cho thuê đất của Nhà nước đối với các dự án đầu tư tư vì mục tiêu kinh doanh: đấu giá đất hay đấu thầu dự án có sử dụng đất?

Vì tình trạng có xung đột pháp luật nên Nghị định số 25 có bổ sung Khoản 3 Điều 11 so với Nghị định số 30 trước đó với nội dung: cơ chế đấu thầu dự án có sử dụng đất được áp dụng khi không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Như vậy, xung đột pháp luật đã được loại bỏ về mặt hình thức, nhưng lại dẫn tới sự thiếu mạch lạc pháp luật trong quyết định phương thức giao đất, cho thuê đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, Nhà nước thu hồi đất ngay sau khi quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt và tiến hành đấu giá đất để lựa chọn dự án đầu tư. Quy định này có nghĩa là không cho phép thu hồi đất theo dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, tức là không có trường hợp nào để đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với đất chưa được giải phóng mặt bằng.

Quy định là vậy, nhưng trên thực tế, các địa phương cấp tỉnh vẫn thích sử dụng phương thức đấu thầu dự án có sử dụng đất do không cần giải phóng mặt bằng hơn là tự giải phóng mặt bằng rồi đấu giá đất. Như vậy, Nghị định số 30 trước đây phù hợp với thực tế hơn là cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch rồi đấu giá đất theo pháp luật đất đai. Nay Nghị định số 25 đã loại bỏ xung đột pháp luật như trên đã nói, nhưng lại tạo ra những khó khăn trong thực hiện mục tiêu tạo thuận lợi về đất đai cho môi trường đầu tư. Rất tiếc là Dự án sửa đổi Luật Đất đai 2013 lại bị hoãn!

Ở thời điểm hiện tại khi dịch bệnh dần ổn định, thêm vào đó Nghị định 25/2020/NĐ-CP được ban hành, Luật Đầu tư đang trong quá trình xây dựng Dự thảo. Vậy theo chuyên gia như vậy có được coi là “an toàn pháp lý”, tạo cơ hội cho doanh nghiệp hay không?

TTV Đặng Hùng Võ: Như tôi đã nói, để thị trường phát triển, chúng ta cần phải đảm bảo không có những rào cản về rủi ro pháp lý, giải quyết được những khúc mắc của pháp luật, nhà đầu tư sẽ có nhiều cơ hội hơn và thị trường bất động sản cũng thế.

Rủi ro pháp lý là điều dễ loại bỏ nhất vì điều này hoàn toàn phụ thuộc vào các cơ quan quyền lực của Nhà nước. Các rủi ro pháp lý chỉ tồn tại khi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quy phạm pháp luật thiếu chuyên nghiệp hoặc thiếu tích cực.

Tôi lấy một ví dụ, Luật Nhà ở 2014 đã cho phép cá nhân người nước ngoài được quyền mua nhà ở có thời hạn như một chính sách để thực hiện các hiệp định thương mại tự do FTA kiểu mới (như CP TPP và EV FTA), đồng thời cũng là yếu tố mới thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam. Thế nhưng, Luật Đất đai 2013 vẫn quy định không cho phép cá nhân người nước ngoài có quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Một số nhà đầu tư đã mạnh dạn phát triển mạnh phân khúc nhà ở thương mại cao cấp như một quyết định đón đầu thị trường nhà ở cho cá nhân nước ngoài. Người nước ngoài thấy rủi ro pháp lý đang tồn tại giữa pháp luật nhà ở và pháp luật đất đai nên không mặn mà tham gia vào phân khúc nhà ở thương mại cao cấp. Thế là hiện nay dư thừa cung nhà ở thương mại cao cấp.

Việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 bị hoãn lại đang tạo ra các xung đột pháp luật khá lớn giữa Luật Đất đai với các luật khác có liên quan như Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Đầu tư 2014, Luật Đầu tư công 2014, Luật Xây dựng 2014, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017, Luật Lâm nghiệp 2017… Các xung đột pháp luật này là nguyên nhân tạo nên các rủi ro pháp lý.

Về ý nghĩa của Nghị định 25/2020/NĐ-CP, như tôi đã nói ở trên, có loại bỏ một xung đột pháp luật với Luật Đất đai 2013, nhưng lại tạo ra các rủi ro pháp lý khác thuộc nội tại của Luật Đất đai 2013. Như vậy, Nghị định này không phải là cứu cánh làm giảm đi các rủi ro pháp lý. Rủi ro pháp lý do Luật Đất đai 2013 chưa được sửa đổi vẫn là yếu tố gây trở ngại cho đầu tư phát triển. Việt Nam đã khống chế được nạn dịch toàn cầu như một sự tích anh hùng, nhưng các rủi ro pháp lý vẫn còn tồn tại thì sự tích anh hùng này cũng không tạo được lợi thế cho Việt Nam.

Theo Thời báo Kinh tế Sài Gòn bản in số 22/2020 - Covid-19 hay rủi ro pháp luật đáng sợ hơn?

Tin liên quan

  • VCCI
    VIBOnline
    Trường đại học ngoại thương
    Trường Đại Học Luật
    Diễn đàn doanh nghiệp