Từ câu chuyện cải tạo chung cư cũ: Phải tính đến việc xây dựng Luật chung cư

27 Tháng 4, 2021

GS ĐẶNG HÙNG VÕ

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC)

Hiện nay, trên địa bàn Thành phố có 1.579 nhà chung cư cũ, có quy mô từ 2-5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối năm 1980, tập trung chủ yếu ở khu vực nội đô lịch sử. Phân loại theo Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư, các chung cư cũ được chia thành 2 loại: Chung cư tập trung theo khu (75 khu với 1.273 chung cư) và chung cư riêng lẻ (306 chung cư). Các chung cư này chủ yếu tập trung tại các quận nội thành cũ là Ba Đình (214 nhà), Đống Đa (415 nhà), Hai Bà Trưng (244 nhà), Hoàn Kiếm (99 nhà). Ngoài ra, còn một số khu tại quận Thanh Xuân Hoàng Mai, Cầu Giấy…trong đó, nhà chung cư 4-5 tầng (nhà tập thể cũ) khoảng hơn 800 nhà.

Qua rà soát, phân loại, hiện có 200 nhà nguy hiểm cấp C, 137 nhà cấp B và 7 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D. Từ năm 2007 đến nay, Thành phố đã có 18 dự án chung cư cũ được xây dựng lại, đã đưa vào sử dụng (chiếm khoảng 1,14% tổng số nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại); 13 dự án triển khai theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định 101/2015/NĐ-CP. Sau thời gian sử dụng, các hộ dân ở các chung cư cũ đã tiến hành lấn chiếm, cơi nới không gian chung; mật độ xây dựng hầu hết tăng gấp đôi so với thiết kế ban đầu, dân cư tăng khoảng 1,5 lần.

Phải tính đến việc xây dựng Luật Chung cư

Nói về vấn đề này, GS.TS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, mấu chốt vẫn là lợi ích giữa nhà đầu tư và cư dân được chia sẻ thế nào. Thực tế cho thấy, thời gian qua có nhiều chủ đầu tư đã đề xuất phương án cải tạo, xây dựng lại, nhưng luôn có một số gia đình không chấp thuận khiến dự án lại đứng yên.

Cũng theo Nguyên Thứ trưởng Đặng Hùng Võ, muốn hay không thì việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ phải đối mặt với câu hỏi: "Liệu có bao nhiêu phần trăm hộ gia đình đồng thuận thì phương án mới được phê duyệt?". Trong khi đạt được 100% ý kiến đồng thuận là điều không thể". 

GS.TS Đặng Hùng Võ cho biết, theo kinh nghiệm quốc tế, sự đồng thuận có thể xác định ở tỷ lệ 2/3 hay khoảng 70% là phù hợp, nhóm dưới 30% có ý kiến không đồng thuận sẽ bị Nhà nước thu hồi đất và giải quyết tái định cư đi nơi khác. 

"Có một số ý kiến cho rằng, trong quan hệ thị trường mang tính dân sự thì phải 100% mới thỏa đáng. Quan niệm này không đúng, bởi ở đây là lợi ích chung của cộng đồng, cộng đồng quyết định theo đa số là phải lẽ" - GS.TS Đặng Hùng Võ nói.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ nêu quan điểm, giải pháp căn cơ nhất là phải tính đến việc xây dựng một Luật Chung cư dựa trên tầm nhìn dài hạn để giải quyết một cách toàn diện vấn đề phát triển. Điều quan trọng nhất là cần điều chỉnh chế độ sử dụng đất lâu dài hoặc có thời hạn đối với nhà chung cư. 

"Nên quy định chế độ sử dụng đất có thời hạn bằng tuổi thọ tòa nhà chung cư. Đồng thời cũng quy định rõ chế độ sử dụng đất có thời hạn chỉ áp dụng với các chung cư hình thành kể từ khi luật có hiệu lực. Giải pháp này rất quan trọng vì nó sẽ cắt đứt nỗi lo cải tạo, xây dựng lại chung cư trong tương lai" - GS.TS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh./.

Theo dõi thêm tại đây.

Tin liên quan

  • VCCI
    VIBOnline
    Trường đại học ngoại thương
    Trường Đại Học Luật
    Diễn đàn doanh nghiệp