Một mình bảng giá đất không thể giải quyết mọi vấn đề nếu không được đặt trong một hệ thống chính sách tài chính đất đai đồng bộ. Để tránh rơi vào vòng lặp cũ, khi giá đất không phản ánh đúng giá trị thị trường và làm méo mó quan hệ cung - cầu, mà vẫn bảo đảm không gây tác động bất lợi đến hoạt động sản xuất, kinh doanh hay cơ hội tiếp cận đất đai của người dân, doanh nghiệp, giải pháp then chốt nhất là phát huy tối đa hiệu quả của các chính sách tài chính đất đai, đồng thời, minh định rõ "nguyên tắc thị trường" trong xác định giá đất.

BẢNG GIÁ ĐẤT: CAO HAY THẤP ĐỀU CHẠM ĐẾN XUNG ĐỘT LỢI ÍCH

Chia sẻ với Reatimes, luật sư Nguyễn Tiến Lập, Thành viên Văn phòng luật sư NHQuang và Cộng sự, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) nhìn nhận, nếu giá đất tăng, ngân sách địa phương sẽ được hưởng lợi nhờ nguồn thu tăng lên; các ngân hàng cũng có thể mở rộng cung vốn cho nền kinh tế khi giá trị tài sản thế chấp tăng. Theo đó, một bộ phận doanh nghiệp sở hữu nhiều tài sản đất đai sẽ có lợi thế cạnh tranh, trong khi những người đầu cơ hoặc thuộc nhóm được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất cũng được hưởng lợi.

Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh, việc tăng bảng giá đất quá nhanh sẽ khiến chi phí đất đai leo thang, giảm hiệu quả đầu tư và tạo sức ép lên tăng trưởng kinh tế. Giá đất tăng cũng làm cho giá nhà ở và bất động sản cho thuê tăng theo, dẫn đến cả người dân và doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng thật sự khó mua được nhà ở hoặc thuê được văn phòng, mặt bằng kinh doanh.

Luật sư Nguyễn Tiến Lập, Thành viên Văn phòng luật sư NHQuang và Cộng sự, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC).

Có thể thấy, việc điều chỉnh tăng giá đất không chỉ tạo ra áp lực cho cả doanh nghiệp lẫn người dân trong việc tiếp cận đất đai, mà còn đặt ra bài toán hài hòa lợi ích giữa các bên. Tuy nhiên, nhìn lại giai đoạn trước năm 2024, khi bảng giá đất còn thấp, sự cân bằng lợi ích này cũng không thực sự được đảm bảo. Thậm chí, xung đột lợi ích còn diễn ra gay gắt hơn, với hàng loạt tranh chấp, khiếu kiện đất đai phức tạp và kéo dài.

CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI HIỆU QUẢ LÀ "CHÌA KHÓA" ĐỂ BẢNG GIÁ ĐẤT MỚI KHÔNG TRỞ THÀNH CÚ SỐC

Luật sư, Trọng tài viên Nguyễn Tiếp Lập cho rằng, một khi đã quyết tâm xây dựng nền kinh tế thị trường theo các tiêu chuẩn phổ quát của nó, thì chúng ta buộc phải thiết lập một thị trường đất đai đích thực và lành mạnh, bao gồm cả thị trường bất động sản. Bởi lẽ, đất đai vừa là không gian sinh tồn, vừa là tài nguyên, vừa là phương tiện chi phối toàn bộ các mặt của đời sống kinh tế và dân sinh. Để đạt được điều đó, trong điều kiện đặc thù của Việt Nam, việc hoạch định chính sách tài chính đất đai cần được tiến hành một cách công phu, bài bản và mang tính chuyên nghiệp cao.

Theo chuyên gia, sự điều chỉnh phù hợp về lộ trình xây dựng, áp dụng bảng giá đất kết hợp với chính sách miễn, giảm nguồn thu phù hợp, hướng đến đúng đối tượng (người dân, doanh nghiệp) ở từng địa bàn cụ thể sẽ góp phần hóa giải những thách thức hiện tại. Tuy nhiên, điều băn khoăn còn lại là câu chuyện "giá đất thị trường". Nếu giá trong bảng giá đất không phản ánh đúng giá trị thực, mà bị tác động bởi giá ảo, thì chính sách tài chính đất đai dù có được áp dụng triệt để cũng khó giảm áp lực chi phí đè nặng lên người dân, doanh nghiệp, cơ hội đầu tư và sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

HOÀN THIỆN HỆ THỐNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI VÀ MINH ĐỊNH "NGUYÊN TẮC THỊ TRƯỜNG"

Luật sư, Trọng tài viên Nguyễn Tiến Lập chia sẻ một ví dụ điển hình trong thực tiễn: "Là một luật sư, tôi từng tham gia một vụ án dân sự có yêu cầu định giá bất động sản trong nội đô Hà Nội. Khi tiến hành trưng cầu định giá độc lập, mức giá ban đầu đưa ra đã không được các bên chấp nhận vì cho rằng quá thấp so với thực tế thị trường. Đại diện tổ dân phố và UBND phường cũng có chung nhận định này. Ngay cả nhân viên định giá cũng thừa nhận, 'theo cảm nhận thị trường', giá phải cao hơn, song khi căn cứ vào dữ liệu các giao dịch mua bán được công chứng, mức giá trung bình lại thấp hơn đáng kể".

Theo ông Lập, trong trường hợp đó, thẩm định viên buộc phải tuân thủ quy định pháp luật, tức là chỉ được dựa vào dữ liệu giao dịch thực tế hoặc bảng giá đất do Nhà nước ban hành. Tuy nhiên, cả hai nguồn dữ liệu này đều có độ vênh nhất định so với thực tế thị trường, khiến việc định giá trở nên bế tắc. Cuối cùng, Hội đồng xét xử đã phải tìm giải pháp dung hòa, thuyết phục các bên thương lượng để tự thống nhất mức giá phù hợp. Kết quả, các bên đã đạt được thỏa thuận ở mức giá cao hơn giá thẩm định, tiệm cận với giá trị thực tế và được Tòa án công nhận.

"Trong vụ việc đó, thật may là Hội đồng xét xử đã không áp dụng một cách máy móc các quy định pháp luật, mà linh hoạt dựa trên thực tiễn để bảo đảm quyền lợi công bằng cho các bên. Tuy nhiên, điều này cũng cho thấy một vấn đề rất lớn là khi dữ liệu chính thống về giao dịch đất đai không phản ánh đúng thực tế, thậm chí bị làm sai lệch thì việc định giá đất một cách khách quan, chính xác là gần như bất khả thi", ông Lập nhận định.

Theo luật sư, trong bối cảnh Việt Nam chưa hình thành một thị trường đất đai và bất động sản đúng nghĩa, đồng thời thiếu dữ liệu giao dịch minh bạch và đầy đủ, việc cố bám vào khái niệm "giá thị trường" trở nên rất khó khăn. Do đó, ông đề xuất thay vì chỉ xoay quanh xác định "giá thị trường" như kỳ vọng thì có thể chấp nhận sử dụng các khái niệm khác gọi là "giá thỏa thuận giữa các bên" hay "giá hợp lý được Tòa án công nhận". Bản chất của cách tiếp cận này, theo ông, chính là xác lập một mức giá mục tiêu phản ánh sự đồng thuận và hợp lý giữa các chủ thể, để có thể quản trị hiệu quả các vấn đề và giao dịch liên quan đến đất đai.

Mặt khác, để thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực sự trở thành căn cứ tham chiếu hợp lý cho định giá đất, nhiều chuyên gia nhấn mạnh, cần triển khai đồng bộ các giải pháp ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, điều tiết cung - cầu, sử dụng hiệu quả công cụ thuế đối với bất động sản định hướng hành vi thị trường và kiểm soát hợp lý dòng vốn tín dụng chảy vào lĩnh vực này.

Theo Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam đăng ngày 11/11/2025