...

Nhiều quy định trong Luật Đất đai đã "Lỗi thời"

07 Tháng 12, 2021

ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN

Theo quy định tại khoản 1, Điều 107 về “Bất động sản và động sản”, Bộ luật Dân sự năm 2015, thì bất động sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Vì vậy, hoạt động kinh doanh bất động sản, ngoài theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, còn liên quan trực tiếp đến pháp luật trong nhiều lĩnh vực khác, trong đó có các luật như: Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Du lịch năm 2017, Luật Đầu tư năm 2020, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020, Luật Đấu giá tài sản năm 2016, Luật Đấu thầu năm 2013 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2016, 2017, 2018 và 2020), Luật Nhà ở năm 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2019 và 2020), Luật Quản lý, sử dụng tài sản công năm 2017, Luật Quy hoạch năm 2015, Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2016, 2018, 2019 và 2020), Luật Xây dựng năm 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2016, 2018, 2019 và 2020). 

Đặc biệt là hoạt động kinh doanh bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào quy định của Luật Đất đai năm 2013, vì đất đai là một phần quan trọng trong kinh doanh bất động sản và mọi bất động sản khác đều gắn liền với đất đai (theo quy định của pháp luật tính đến thời điểm hiện nay).

Có nhiều quy định của Luật Đất đai hiện hành gây khó khăn, trở ngại cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Chẳng hạn như, doanh nghiệp đã “mua” quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân, kể cả đất ở, nhưng vẫn phải trả tiền cho Nhà nước để chuyển sang chế độ đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê trước hằng năm. Như vậy không khác nào phải “mua đất” 2 lần.

Hoặc doanh nghiệp mua tài sản (qua hoặc không qua đấu giá, của hay không của doanh nghiệp cổ phần hóa), kèm theo quyền sử dụng đất mua được, thực chất đã là mua đất trong nhiều trường hợp, nhưng khi làm dự án bất động sản thì lại phải đấu giá để mua lại đất một lần nữa, không khác nào mua 2 lần. Chưa kể rất dễ dẫn đến bế tắc trong việc giải quyết quyền sở hữu hợp pháp phần bất động sản trên đất.

Ngoài ra, đất đai đứng tên một số chủ thể sử dụng đất như hộ gia đình, nhưng không xác định được cụ thể là những cá nhân nào, cũng gây nhiều khó khăn cho hoạt động kinh doanh bất động sản.

Do đó, cần phải sửa đổi các quy định trên của Luật Đất đai để giải quyết nhiều vấn đề mâu thuẫn, vướng mắc, bất cập.

ẢNH HƯỞNG ĐẾN DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở

Nhà ở là một lĩnh vực rất quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản và cũng phụ thuộc rất nhiều vào quy định của pháp luật đất đai về việc nộp tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, bàn giao mốc giới của dự án. Trong khi đó, các vấn đề này trong Luật Đất đai còn có nhiều bất cập, thường xuyên dẫn đến việc vướng mắc, chậm trễ.

Theo quy định tại Điều 55 về “Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh”, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Điều 68 về “Nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở”; Điều 69 về “Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại”, Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 19 về “Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại”, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ “Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở”, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 30/2019/NĐ-CP ngày 28/3/2019 và Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021; Điều 9 về “Huy động vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại”, Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng “Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở”, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 02/2019/TT-BXD ngày 01/7/2019 và Thông tư số 07/2021/TT-BXD ngày 30/6/2021, thì việc các công ty bất động sản huy động vốn cho phát triển nhà ở chỉ được thực hiện thông qua 3 hình thức, trong đó có trường hợp “góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân”.

Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Việc luật quy định “việc góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết” của các cá nhân, nhất là với tư cách người tiêu dùng như trên là hợp lý. Tuy nhiên, đó là điều rất bất hợp lý khi áp dụng cho mọi tổ chức, kể cả đó là doanh nghiệp bất động sản chuyên nghiệp, thậm chí trái với quy định của Luật Đất đai, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư. Trên thực tế, việc vay vốn ngân hàng của doanh nghiệp bất động sản để hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh cũng bị vướng mắc.

Do đó, cần sửa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở theo hướng cho phép, thậm chí là khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản “hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết” với nhau để thực hiện các dự án.

ẢNH HƯỞNG ĐẾN DOANH NGHIỆP KINH DOANH CÔNG TRÌNH HỖN HỢP

Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh (làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ) thì cần phải xem xét, xử lý các quy định liên quan đến Luật Đất đai và Luật Nhà ở, bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất và hợp lý về thời hạn sử dụng đất, niên hạn nhà ở, sở hữu phần để ô tô, xe máy theo hướng khuyến khích ở chung cư để sử dụng tiết kiệm, hiệu quả tài nguyên đất, thuận tiện trong việc bố trí kết nối giao thông và nâng cao hiệu quả của đô thị hiện đại văn minh. 

Khoản 3, Điều 126 về “Đất sử dụng có thời hạn”, Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau: Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua không quá 50 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá 50 năm. 

Tuy nhiên, cũng chính trong các dự án trên, “người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài”. Quy định cho người sở hữu nhà ở được sử dụng đất ổn định, lâu dài là rất cần thiết và hợp lý. Tuy nhiên, hầu hết các dự án công trình hỗn hợp, thì phần diện tích nhà ở và phần diện tích kinh doanh là một khối tổng thể, thống nhất, liên kết chặt chẽ, không thể tách rời. Do vậy phần diện tích đất nhà ở được quyền sử dụng đất lâu dài, thì phần còn lại cũng phải được sử dụng đất lâu dài, để tránh nguy cơ thay đổi, biến động lớn, khi phần đất kinh doanh hết thời hạn sử dụng, sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến công trình nhà ở quyền lợi chính đáng của người có quyền sở hữu nhà ở và gây nên sự bất an cho cư dân sở hữu nhà chung cư.

Trên thực tế đã xuất hiện khá nhiều bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và bất động sản lai như condotel, hometel, shophouse, officetel... Tuy nhiên, việc xây dựng, mua bán, giao dịch, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và việc khai thác, sử dụng chưa có quy định cụ thể, rõ ràng, nên đã gây ra sự khó khăn, vướng mắc, lúng túng và lo ngại cho chính quyền địa phương, doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư.

ẢNH HƯỞNG ĐẾN DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH

Đất đai để xây dựng các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng lại có thể được hiểu là loại đất “kinh doanh phi nông nghiệp”, cụ thể là “đất thương mại, dịch vụ” theo quy định tại điểm đ, khoản 2, Điều 10 về “Phân loại đất”, Luật Đất đai năm 2013.

Theo đó, doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh các bất động sản này nhưng không được Nhà nước giao đất “để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê” theo quy định tại khoản 2, Điều 55 về “Giao đất có thu tiền sử dụng đất” và không được Nhà nước cho thuê đất “để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê”; theo quy định tại điểm đ, khoản 1, Điều 56 về “Cho thuê đất”, Luật Đất đai năm 2013.

Như vậy, các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh loại bất động sản này chỉ có thể được Nhà nước cho thuê “đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp” theo quy định tại điểm đ, khoản 1, Điều 56 về “Cho thuê đất”, Luật Đất đai năm 2013.

Trường hợp các bất động sản trên là cơ sở lưu trú du lịch (là nơi cung cấp dịch vụ phục vụ nhu cầu lưu trú của khách du lịch), thì có thể thuộc vào loại bất động sản là biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê và các cơ sở lưu trú du lịch khác theo quy định tại khoản 12, Điều 3 về “Giải thích từ ngữ” và Điều 48 về “Các loại cơ sở lưu trú du lịch”, Luật Du lịch năm 2017.

Cá nhân là người nước ngoài chỉ “được mua, thuê, thuê mua nhà ở” và “được thuê các loại bất động sản để sử dụng”, mà chưa được phép mua các bất động sản trên theo quy định tại khoản 2, Điều 14 về “Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản”, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; khoản 1, Điều 186 về “Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam”, Luật Đất đai năm 2013.

Do đó, đề nghị sửa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai theo hướng, quy định rõ ràng, cụ thể việc cấp “sổ đỏ” và quyền lợi, nghĩa vụ của doanh nghiệp bất động sản cũng như người mua các bất động sản du lịch, bất động sản lai. Bên cạnh đó, cũng cần quy định cá nhân là người nước ngoài, khi đáp ứng được điều kiện nhất định, thì có quyền sở hữu bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và bất động sản lai, đồng thời có quyền sử dụng đất gắn liền với các bất động sản này.

ẢNH HƯỞNG ĐẾN DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN KHI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

Tinh thần các nguyên tắc khi Nhà nước thu hồi đất của Luật Đất đai năm 2013 là bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi. Nguyên tắc này cũng đã được tiếp tục khẳng định tại Điều 1 về “Đánh giá kết quả thực hiện”, Nghị quyết số 82/2019/QH14 ngày 14/6/2019 của Quốc hội về việc “Tiếp tục hoàn thiện, nâng cao hiệu lực, hiệu quả thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị”: “Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định chặt chẽ hơn, bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người có đất thu hồi, ngày càng tạo được sự đồng thuận trong Nhân dân”. Tuy nhiên, nguyên tắc này đã gần như không được thực hiện trên thực tế.

Khoản 1, Điều 74 về “Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất”; Điều 113 về “Khung giá đất”; Điều 114 về “Bảng giá đất và giá đất cụ thể” Luật Đất đai năm 2013 quy định: Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường theo giá đất cụ thể trên cơ sở khung giá đất theo giá thị trường.

Tuy nhiên, khung giá đất do Chính phủ và Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nói chung cũng như giá đất cụ thể do Uỷ ban nhân dân quyết định nói riêng thường thấp xa so với giá đất thị trường, nên rất khó khăn trong việc thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng nói chung và mặt bằng để triển khai dự án của doanh nghiệp bất động sản nói riêng. Đây là vấn đề cần phải được nhanh chóng xem xét lại ngay, vì các cơ quan quản lý vi phạm nghiêm trọng chính nguyên tắc do mình đặt ra suốt 18 năm qua, từ Luật Đất đai năm 2003 cho đến Luật Đất đai năm 2013.

Do đó, cần phải sửa đổi theo hướng hiện thực hoá nguyên tắc “bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi”. 

ẢNH HƯỞNG ĐẾN DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN BỊ THU HỒI DỰ ÁN

Người sử dụng đất nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng bị Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp “Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng” theo quy định tại điểm i, khoản 1, Điều 64 về “Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai”, Luật Đất đai năm 2013.

Về thời hạn thu hồi đất không quy định trường hợp loại trừ dù nhiều năm chưa triển khai được, nhưng vì lý do khách quan hay không do lỗi của chủ đầu tư (như trường hợp chờ chính quyền thay đổi quy hoạch, thay đổi mục đích sử dụng đất hay mới được bàn giao một phần, nhưng phần còn lại chưa được giải phóng mặt bằng, mà không thuộc trường hợp bất khả kháng). 

Đặc biệt là quy định “Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất” là không hợp lý, gây ra khó khăn, thậm chí bế tắc trên thực tế. Nếu doanh nghiệp được giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất mà chưa trả trước tiền thuê đất và chưa hề đầu tư, xây dựng bất kỳ cái gì trên đất thì có thể thu hồi không bồi thường theo quy định này.

Còn nếu người sử dụng đất đã mua đất qua đấu giá, trả tiền để được Nhà nước giao đất hay đã trả trước (một phần hoặc toàn bộ tiền thuê đất), đã thực hiện các hoạt động đầu tư như san lấp mặt bằng, xây dựng hàng rào, trồng cây, xây dựng hạ tầng, xây dựng nhà tạm để trông coi, quản lý công trình… thì đó là những tài sản hợp pháp của nhà đầu tư.

Khi đó không thể thực hiện được việc thu hồi đất và tài sản gắn liền với đất mà không bồi thường, vì sẽ là hành vi xâm phạm đến quyền sở hữu hợp pháp của nhà đầu tư, vi phạm một loạt quy định tại Điều 32 và khoản 3, Điều 51 Hiến pháp năm 2013 như: Quyền sở hữu tư nhân được pháp luật bảo hộ. “Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường" và “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức đầu tư, sản xuất, kinh doanh được pháp luật bảo hộ và không bị quốc hữu hóa”.

Đồng thời quy định này cũng trái với ngay chính khoản 1, Điều 88 về “Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất”: “1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường”. Việc thu hồi đất và tài sản gắn liền với đất càng ngang trái, không thể thực hiện được nếu như công trình xây dựng dở dang, nhất là đã đạt được một vài chục phần trăm. 

Quy định tại khoản 4, Điều 48 về “Chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư”, Luật Đầu tư năm 2014 quy định “4. Trừ trường hợp được gia hạn, dự án đầu tư bị Nhà nước thu hồi đất và nhà đầu tư không tự thanh lý tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày bị thu hồi đất, cơ quan ra quyết định thu hồi đất tổ chức thanh lý tài sản gắn liền với đất” cũng vẫn tiếp tục dẫn đến bế tắc.

Do đó, khoản 5, Điều 48 về “Chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư”, Luật Đầu tư năm 2020 đã “trả lại” sự bế tắc cho Luật Đất đai với quy định: “5. Việc xử lý quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Do đó, cần phải sửa luật theo hướng xử lý khác nhau, nhưng phải bảo đảm sự đồng bộ, giữa việc thu hồi đất và việc xử lý phần tài sản hợp pháp gắn liền với đất.

CẦN HỒ TRỢ DOANH NGHIỆP VƯỢT QUA ĐẠI DỊCH COVID-19

Theo quy định tại khoản 4, Điều 1 về “Một số giải pháp về miễn, giảm thuế”, Nghị quyết số 406/NQ-UBTVQH15 ngày 19/10/2021 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về “Ban hành một số giải pháp nhằm hỗ trợ doanh nghiệp, người dân chịu tác động của dịch Covid-19” thì chỉ “4. Miễn tiền chậm nộp phát sinh trong năm 2020 và năm 2021 của các khoản nợ tiền thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với doanh nghiệp, tổ chức (bao gồm cả đơn vị phụ thuộc, địa điểm kinh doanh) phát sinh lỗ trong năm 2020” và “Không áp dụng quy định tại khoản này đối với các trường hợp đã nộp tiền chậm nộp”. Tức là chỉ được miễn tiền phạt chậm nộp, chứ không hề được miễn giảm đồng nào đối với số tiền thuế, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. 

Với bối cảnh các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn do dịch bệnh, thì Nhà nước cần xem xét hỗ trợ miễn giảm một phần tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cho doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói riêng, ít nhất là trong năm 2021 đối với các doanh nghiệp bị ảnh hưởng nặng nề từ dịch bệnh./.

Trọng tài viên Trung tâm Trọng Tài Quốc tế Việt Nam

Tin liên quan

  • VCCI
    VIBOnline
    Trường đại học ngoại thương
    Trường Đại Học Luật
    Diễn đàn doanh nghiệp