Theo TS.TTV Võ Trí Thành, việc giá bất động sản không được tính vào chỉ số CPI khiến cảm nhận thực tế của người dân về “đắt đỏ” khác xa với con số thống kê. 

Giá nhà đắt, sao lạm phát lại thấp thế? 

Chiều 16/10 tại Hà Nội, tại Hội thảo chuyên đề “Thị trường bất động sản Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp” do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ đạo Viện VARS IRE tổ chức, TS.TTV Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) chỉ ra một nghịch lý tồn tại lâu nay: “Trong rổ hàng hóa và dịch vụ để tính chỉ số CPI gồm hơn 500 mặt hàng, không có giá bất động sản, chỉ có chi phí sửa chữa nhà”. 

Vì thế, nhiều người thắc mắc: "Giá nhà đắt thế, sao lạm phát lại thấp thế?". 

Theo ông, về bản chất, bất động sản cũng là một loại hàng hóa tiêu dùng, “mỗi ngày chúng ta dành 8 tiếng để ở trong ngôi nhà của mình”, nhưng do tính chất đặc biệt, lâu bền và có giá trị tài sản lớn, nó bị loại khỏi nhóm tính toán lạm phát tiêu dùng thông thường. 

Từ góc độ kinh tế học, TS.TTV Võ Trí Thành cho rằng: “Nếu giá tiêu dùng luôn tăng, tức lạm phát luôn dương, thì giá bất động sản cũng rất khó giảm. Ở những nền kinh tế ổn định, mức tăng giá bất động sản trong dài hạn (20–30 năm) thường tương đương với tốc độ tăng của giá tiêu dùng”. 

Điều này là cơ sở hình thành giá nhà và giá cho thuê hợp lý. “Một ngôi nhà cho thuê hợp lý thường có giá trị thu hồi vốn sau khoảng 15–20 năm, nếu bỏ qua yếu tố lạm phát”, ông nêu ví dụ. 

Tuy nhiên, điều đáng lo là ở Việt Nam, giá bất động sản không chỉ theo kịp mà đã vượt xa tốc độ lạm phát, tạo nên sự bất cân đối lớn trong nền kinh tế. 

Dẫn lại câu nói nổi tiếng của TS. Lê Xuân Nghĩa, ông Võ Trí Thành nhấn mạnh: “Tính từ năm 1990 đến nay, giá bất động sản nhà ở đã tăng 400 lần.” Con số này cho thấy sức nóng của thị trường địa ốc trong suốt hơn ba thập kỷ qua. 

Nếu lạm phát trung bình mỗi năm khoảng 7,2%, thì sau 10 năm, giá cả nói chung chỉ tăng gấp đôi. Nhưng với bất động sản, kể từ năm 2000, tốc độ tăng đã mang tính “cấp số nhân”: Cứ mỗi thập kỷ lại gấp đôi, tức gấp 8 lần sau 30 năm. “Tốc độ này cao hơn rất nhiều so với mức tăng thu nhập của người dân, khiến giấc mơ sở hữu nhà ở ngày càng xa vời”, ông Thành nói. 

Để minh họa cho sự biến động khủng khiếp của giá tài sản, TS.TTV Võ Trí Thành nêu ví dụ rất đời thường: “Năm 1990, một chiếc xe máy đẹp có thể đổi được một căn nhà, còn ngày nay, cùng giá trị chiếc xe ấy chỉ đủ để đổi cái cửa sổ nhà mình.” 

Theo ông, sự dịch chuyển giá trị này phản ánh sự mất cân đối giữa tài sản hữu hình (hàng hóa, thu nhập thực) và tài sản đầu cơ (bất động sản, đất đai). “Không phải ai cũng nhận ra điều đó, trừ những người có tầm nhìn xa, hoặc những người thật sự nghĩ cho thế hệ sau”, ông nói. 

TS.TTV Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và Cạnh tranh, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC). Ảnh: Việt Hùng. 

Giá nhà sẽ không bao giờ rẻ, nhưng có thể hợp lý 

TS.TTV Võ Trí Thành cho rằng, việc giá nhà tăng quá nhanh để lại ba hệ lụy lớn: 

Thứ nhất, giống như lạm phát cao, nó đánh vào người thu nhập thấp và làm gia tăng bất bình đẳng xã hội. Người giàu có thể sở hữu thêm tài sản, còn người nghèo bị đẩy ra xa hơn khỏi thị trường nhà ở. 

Thứ hai, nền kinh tế có thể rơi vào “căn bệnh Hà Lan” (Dutch Disease) khi dòng vốn, kỹ năng và việc làm bị hút vào bất động sản, còn các ngành sản xuất, công nghiệp chế biến, chế tạo bị thui chột vì mất cạnh tranh. 

“Việt Nam vẫn rất cần phát triển công nghiệp, du lịch, chế biến, những ngành này cũng cần đất, nhưng không thể cạnh tranh nổi nếu đất quá đắt”, ông Thành cảnh báo. 

Thứ ba, thị trường bất động sản tăng nóng có thể dẫn đến khủng hoảng tài chính, như bài học của khủng hoảng toàn cầu 2008–2009: Cho vay dưới chuẩn, chứng khoán hóa tài sản, mất cân đối dòng tiền, và đổ vỡ hệ thống ngân hàng. 

Theo TS.TTV Võ Trí Thành, Chính phủ Việt Nam hiện rất quan tâm đến vấn đề này, thể hiện qua hàng loạt chính sách và báo cáo tài chính vĩ mô gần đây. Tuy nhiên, để thị trường phát triển lành mạnh, vẫn còn nhiều thách thức về pháp lý, minh bạch thông tin, và chính sách tài chính – tiền tệ. 

“Chúng ta không thiếu kinh nghiệm quốc tế, không thiếu giải pháp. Cái khó nhất là làm sao để bất động sản phát triển mà vẫn hạn chế được rủi ro. Nó phụ thuộc vào ưu tiên chính sách, liều lượng, thời điểm và lộ trình thực thi,” ông nhấn mạnh. 

Vị chuyên gia kỳ vọng, với định hướng điều tiết đúng đắn, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ không chỉ là động lực tăng trưởng kinh tế mà còn là nền tảng ổn định xã hội, khi người dân có thể tiếp cận nhà ở với giá trị hợp lý hơn. 

“Giá bất động sản khó mà giảm, nhưng nếu chúng ta kiểm soát được rủi ro, minh bạch được thông tin và chọn đúng thời điểm chính sách, thì ít nhất giá nhà sẽ hợp lý hơn với sức mua của người dân”, vị chuyên gia kỳ vọng. 

Theo Báo Người quan sát đăng ngày 18/10/2025